Bezahlbare Energieeffizienz

innovativ und sozialverträglich: das Sanierungskonzept der Märkischen Scholle in der Gartenstadt Lichterfelde Süd

Kurzbeschreibung

841 Bestandswohnungen der Genossenschaft aus den 30er-Jahren, die überdurchschnittliche Instandhaltungskosten und einen sehr hohen Heizwärmeverbrauch aufweisen, werden seit dem Frühjahr 2014 umfassend energetisch saniert. Dabei sollen der Gartenstadtcharakter des Quartiers aufrechterhalten sowie alters- und familiengerechte Wohnungen geschaffen werden.

Herzstück des Energiekonzepts ist eine Niedertemperaturheizung, die mittels zwei elektrischer Wärmepumpen funktioniert. Deren Stromversorgung wird u. a. durch Photovoltaikmodule gewährleistet. Die notwendige Energie wird dabei aus drei Quellen (Solarthermie, Belüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, geothermische Wärme) gewonnen. Alleinstellungsmerkmal der eingesetzten Technik ist der sogenannte eTank, mit dem nicht benötigte Wärmeenergie längerfristig im Erdreich neben dem Gebäude gespeichert werden kann. Das Zusammenspiel von bedarfsweiser Wärmezuführung und -speicherung wird automatisch von einem Dynamischen Energiemanager gesteuert. Das Gebäude und damit jede einzelne Wohnung versorgt sich durch den aufeinander abgestimmten Einsatz von solarer und geothermischer Energie, von Abluftwärme bzw. Wärmerückgewinnung komplett autark mit erneuerbaren Energien. Fossile Energie muss somit nicht verwendet werden.

Jochen Icken, technischer Vorstand der Märkischen Scholle, erklärt: „Dieses autarke, regenerative Energiekonzept in den Gebäuden ermöglicht es, rund 1,50 Euro/m2 allein bei der Energie einzusparen. Dadurch ist diese Sanierung mit keiner erheblichen Erhöhung der Nutzungsgebühren bzw. der Warmmiete für die Mitglieder verbunden. Ein entscheidender Faktor, der uns diese Herangehensweise ermöglicht, ist, dass wir als Genossenschaft nicht dem Ziel unterliegen, Renditen zu erwirtschaften. Bei uns steht das Mitglied und die Förderung des nachbarschaftlichen Miteinanders im Mittelpunkt.“

Der Energieverbrauch (inklusive Warmwasserbereitung) konnte durch diese und weitere Maßnahmen von 210 kWh/(m2*a) auf 30 kWh/(m2*a) reduziert werden.

Weiterer Punkt ist der Neubau der Dachgeschosse, die zu Preisen von 9,90 Euro vermietet werden. Icken: „Außerdem helfen uns die Dachgeschosse dabei, zum einen die Betriebskosten zu dämpfen (mehr Mietparteien). Zum anderen fällt hilft die Aufstockung (Neubau!) die Modernisierungskosten zu entlasten, da z. B. die Dachgeschossdämmung auf den gesamten Bestand umgelegt wird und die Kosten der zentralen Haustechnik auf mehr Wohnungen verteilt werden.

Insgesamt basiert die Sozialverträglichkeit also auf drei Säulen: Quersubventionierung innerhalb der Genossenschaft, Förderung (u.a. durch das Land Berlin, durch KfW und BAFA) sowie die Umlage der Modernisierungskosten.

Die Märkische Scholle nimmt jedoch im rechtlichen Sinne bei der Sanierung in der Gartenstadt Lichterfelde Süd keine Modernisierungsumlage, da mit den Mitgliedern vor Sanierungsbeginn eine festgelegte Umlage in Höhe von 1,90 €/m² vereinbart wurde. Diese Umlage, die nahezu warmmietenneutral (Einsparung warme Betriebskosten zw. 1,00 € und 1,50 €) ist, wird für die gesamte Maßnahme erhoben. Der Vorteil dieses Energie- bzw. Wärmekonzeptes für die Mieter liegt auf der Hand. Der Großteil ihrer Energiekosten wird in Zukunft wegfallen. Durch die fast vollständige Unabhängigkeit von Strom und Energielieferungen sind die Genossenschaftsmitglieder zudem kaum noch von steigenden Energiepreisen betroffen. Vielmehr wird die neue Warmmiete der bisherigen Warmmiete nahezu entsprechen.

Bisher zahlten Mieter durchschnittlich 7,94 Euro Warmmiete pro Quadratmeter.
Dennoch: Keine komplette Ausschöpfung der gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten.
Mögliche Modernisierungsumlage zwischen 6,00 € und 7,00 €

Einsparung der Heizungs- und Warmwasserkosten zwischen 1,30 € und 1.70 € je nach Verbrauch

Tatsächliche Umlage nach Vereinbarung mit den Mitgliedern: max. 2,00 €

Energiekosten nach der Sanierung zwischen 0,25 € und 0,45 €

Effektive Erhöhung zw. 0,75 € und 1,00 € .

Zur Umsetzung der umfangreichen Sanierungsmaßnahmen (betroffene Mitglieder müssen zum Teil bis zu sieben Monate die Wohnung verlassen) hat die Genossenschaft zusätzlich ein Kommunikationskonzept entwickelt. In diesem Zuge realisiert die Genossenschaft zu eigenen Lasten ein Umzugsmanagement und stellt im Quartier Ersatzwohnraum zur Verfügung. Piatyszek-Lössl ergänzt: „Wir möchten insbesondere unseren teils langjährigen und hochbetagten Mitgliedern ein Maximum an Sicherheit bieten und haben eine Mitarbeiterin für deren spezielle soziale Belange eingesetzt.“

Genossenschaftstypisch-kommunikativ war die Einrichtung eines Sanierungsbeirats, bestehend aus dem Vorstand der Genossenschaft, zwei Aufsichtsratsmitgliedern, zwei Mitgliedervertretern und zwei Sanierungsbetroffenen. Im Rahmen regelmäßiger Sprechstunden haben die Mitglieder die Möglichkeit, brennende Fragen rund um die Sanierung beantwortet zu bekommen.

Mittlerweile wurde die Sanierungsmaßnahme der Märkischen Scholle mehrfach ausgezeichnet:

Berliner Umweltpreis des BUND Berlin 2014
Klimaschutzpartner des Jahres 2015 (IHK)
Anerkennung im Rahmen des Genossenschaftspreis Wohnen des GdW 2015
Fördermittel aus dem Umweltinnovationsprogram des Bundesumweltministeriums